החלטנו לבדוק את האופציה של רכישת דירה, מה עושים עכשיו?
אני אסביר פה דברים עם מושגים כלכליים, ההסבר על המושגים נמצא בפוסט
"המדריך למשכנתא פרק 1 - מושגים"
מומלץ להתחיל בקריאה של המושגים, הם יהיו כלי חשוב מעכשיו.
השלב הראשון:
בדיקה של היכולת הכלכלית. בשלב הזה אנו בודקים מה הסכום המקסימלי שנוכל לגייס לרכישת דירה. לא משנה כמה נרצה בית אחר, זו היכולת שלנו.
ככלל ההון העצמי (כסף שמביאים ללא הלוואה מהבנק) הנדרש הוא 30% לפחות מערך הבית. כלומר לרכישת דירה של 2,000,000 ש"ח נדרשים 600,000 ש"ח הון עצמי. חשוב להבין את המשמעות של ערך הבית!
השלב השני הוא להבין מה ההחזר שניתן לשלם בחודש. כלל האצבע מדבר על כך שלא ניתן להחזיר יותר מגובה 0.5 מסך ההכנסות. כלומר אם סך ההכנסות (השכר נטו של שני בני הזוג) מסתכם ב 12,000 ש"ח, מומלץ מאוד לא להתחייב על משכנתא שההחזר שלה הוא מעל 6000 ש"ח כולל התשלום של ביטוח דירה וביטוח חיים - ביטוחים שהם נדרשים למשכנתא.
לאחר שמבררים את התנאים
השלב השני:
בשלב הזה נחפש דירה המתאימה ליכולות שלנו. ייתכן מאוד שמיקום הדירה לא יתאים למקום שאנחנו רוצים לגור בו, ובמקום שבו אנחנו רוצים לגור מחירי הדירות גבוהה ממה שאנחנו יכולים. חשוב להבין שלא נוכל לרכוש דירה שעולה יותר ממה שאנחנו יכולים לשלם.
אם זה המצב, אנחנו נכנסים לעולם הפשרות. נדרשת פשרה על המיקום, גודל הדירה או דרישות אחרות (כמו גיל הדירה, חנייה וכו), מכיוון שאת היכולת הכלכלית אנחנו לא יכולים לשנות. כאשר מתפשרים על המיקום, חשוב לוודא שהמיקום ייתן לנו את הצרכים המינימליים מבחינתנו בשנים הבאות, אם מדובר בזוג צעיר ללא ילדים, סביר מאוד להניח שבשלב כל שהוא הילדים יגיעו, אז מערכת החינוך באזור חשובה. תחבורה ציבורית למי שמשתמש בה, מרחק מהעבודה, איכות האינטרנט וכו'. אלו שיקולים שחשוב לקחת בחשבון, וכל אחד או זוג יחליט לעצמו מה חשוב לו ומה פחות חשוב והוא מוכן להתפשר. יש לזכור שככל שאנחנו מגדירים יותר דברים כבל יעבור, אנחנו מקטינים את היכולת למצוא את שאנחנו מחפשים ומגדיל את הסיכוי להישאר ללא דירה בסוף מכיוון שלא יכולנו לרכוש.
המלצתי היא בשלב ראשון לא להתפשר כלל. לבדוק האם יש קורלציה בין היכולת לאופציות בשוק. אם אין קורלציה, להתחיל להתפשר ולראות מה יש בשוק אחרי הפשרה. אם הפשרה עדיין לא מספיקה להמשיך לעוד פשרות עד שמוצאים דירה שגם עונה לדרישות וגם עונה ליכולת הכלכלית.
את כל הבירור הזה ניתן לעשות מהבית מול המחשב, כדי לדעת היכן עומדים.
השלב השלישי:
עכשיו הזמן להתחיל במשא ומתן מול הבנקים על תנאי המשכנתא. בנושא זה אכתוב פוסט נפרד, רק אומר שאכן מדובר במשא ומתן, והבנקים מאוד רוצים שתקחו את המשכנתא אצלם. מדובר בעסקה בגדולה ביותר בחייכם, היא מצדיקה חיטוט רגליים והשקעת זמן לעבור הלוך ושוב בין הבנקים כדי לקבל את ההצעה הטובה ביותר. ההבדל בין הצעות יכול להסתכם בסכום של מעל 1000 ש"ח לחודש לפעמים. במכפלה של 12 חודשים בשנה ו 20-30 שנים מדובר על סכומים גדולים מאוד! (1000 ש"ח לחודש ל 20 שנים שווה כמעט רבע מיליון ש"ח)
השלב הרביעי:
במקביל לבירור בבנקים, אחרי שקיבלנו לפחות הצעה אחת, אשר נותנת לנו מושג על גובה ההלוואה שנוכל לקבל (כרגע זה רק קנה מידה), עכשיו (ורק עכשיו) הגיע הזמן לצאת לשטח ולבדוק אופציות למכירה. המלצה שלי היא לראות בתחילה 2-3 דירות לא רלוונטיות, כדי שיהיה לכם ניסיון ראשוני בלראות דירה. תתפלאו, יש מה ללמוד מלראות דירה! עכשיו אנחנו מתחילים לראות דירות, בשום אופן לא להראות התלהבות, ולא לפסול כלום. אנחנו באים לשמוע. לכל דירה יתרונותיה וחסרונותיה, ובשטח אנחנו מול אנשי מכירות מנוסים שיודעים להעצים את ההתלהבות. מומלץ מאוד להסתובב עם מחברת וטלפון מצלם ולרשום את הדברים, אם ניתן גם לצלם. אח"כ נשב בצורה רגועה בבית, ללא לחץ של הסביבה - ונחשוב.
חשוב לזכור, אם מופעל עליכם לחץ גדול לסגור כאן ועכשיו, זה מהווה נורת אזהרה אדומה ענקית!!! ייתכן שתפסידו עסקה אחת בחייכם כך, אך מובטח שתנצלו מהמון בורות עמוקים. מי שלא נותן לכם זמן לחשוב על העסקה הגדולה של חייכם, מהווה סכנה גדולה מאוד עבורכם.
עורך דין:
אמנם עורך דין עולה כסף, וכסף רב בזמן שהכי לא נוח להוציא כסף, אבל הוא השקעה חשובה מאוד ונחוצה מאוד, מהסבות הבאות:
אתם הולכים לחתום על חוזים, בעלי משמעות כלכלית גדולה מאוד. עורך הדין הוא המגן שלכם ששומר שלא יחתימו אתכם על מוקשים כלכליים או אחרים מסוכנים.
הוא יגן עליכם בעת התשלום שתקבלו את הערובות התאימות לכסף שלכם, כדי שלא יהיה חשש שאתם משלמים כסף ולא מקבלים תמורה עבורו.
המקצוע שלו הוא משאיים ומתנים. הוא יישא וייתן עם מוכר הבית (גם אם זה חברה קבלנית) וישיג לכם את התנאים המירביים.
עורך דין מקצועי ואיכותי ידריך אתכם וילווה אתכם בכל התהליך של בחירת הדירה ולקיחת המשכנתא.
אם המוכר מציע לכם עורך דין מטעמו, תזהרו! עורך הדין מחויב למי שמשלם לו, ואם המוכר משלם, לו הוא מחויב, וכשהאינטרס של המוכר והקונה מתנגשים, המשלם יקבל עדיפות.
תבחרו עורך דין על פי המלצות מכאלו שאתם סומכים עליהם, לא כזה שחבר, או מדבר את השפה או כל שיקול שאינו מקצועיות.
לוודא שעורך הדין מגיע מתחום הנדל"ן. לא כל עורך דין מכיר את הניואנסים הקטנים בתחום.