קניית דירה נשמעת דבר ענק ומפחיד, ואכן מדובר בדבר גדול, אך אפשרי.
בואו נדבר ראשית על מושגי יסוד:
משכנתא:
כאשר מבקש ההלוואה מעוניין כבטחון לתת רכוש שיש לו (זה יכול להיות בית, רכב או בחנות משכונות רואים שמפקידים משכון של תכשיטים ודברי ערך מכל סוג שהוא), הפעולה בה לוקח ההלוואה נותן כערבון רכוש נקרא למשכן, והרכוש שמהווה ערבון להלוואה נקרא משכון.
מדד:
אחת לחודש (לרוב) הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (בקיצור למ"ס) בודקת את המחיר של סל של דברים קבועים מראש, כאשר ניתן משקל שונה קבוע מראש לכל פריט בסל. השינוי במחיר מהבדיקה הקודמת הוא המדד, והוא משקף את שינוי המחירים בשוק. כאשר מדברים על אינפלציה (עליית מחירים) מדברים בעצם על המדד. אם הלוואה צמודה למדד זה אומר שבכל חודש בוחנים את המדד שניתן ע"י הלמ"ס ומשנים את גובה התשלום לפי עליית (או ירידת) המחירים.
פריים:
נגיד בנק ישראל, שהוא מנהל הבנק שאחראי (בין השאר) על הפיקוח על הבנקים וניהול היציבות הפיננסית במדינה, מנהל את הריבית של המסחר של הלוואות בין בנק ישראל לבנקים האחרים. הריבית הזו נקבעת על ידי ועדה שבראשה עומד הנגיד. הריבית הזו היא הכלי המרכזי של הנגיד לשליטה על יציבות הכלכלה. לריבית הזו מוסיפים 1.5 ומקבלים את ריבית הפריים. לדוגמא: אם ריבית בנק ישראל היא 0.75%, נוסיף למספר הזה 1.5 ונקבל ריבית פריים של 2.25%.
ריבית דריבית:
אתחיל בדוגמא: אם לקחתי הלוואה של 1000 ש"ח בריבית שנתית של 10%, אז אחרי שנה גובה ההלוואה הוא 1100 ש"ח, בשנה שלאחר מכן יש שתי אופציות: אופציה אחת של ריבית רגילה, ואז גובה ההלוואה יהיה 1200 ש"ח, כלומר הריבית בשנה השנייה חושבה על הקרן בלבד ולא על ריבית שנצברה. אם לקחתי בריבית דריבית עזאי גובה ההחזר יהיה 1110 ש"ח מכיוון שהריבית בשנה השנייה חושב על הסכום הכולל של 1100 ש"ח, כלומר כולל את הריבית שנצברה.
לוח שפיצר:
כאשר מחזירים הלוואה, חשוב לשים לב מה מחזירים: ניתן להחזיר את הקרן, את הריבית או כלק לכל אחד מהם. לשאלה מה מחזירים בכל תשלום יש משמעות גדולה מאוד על גובה ההחזר, והיא בעיקר משפיעה אם רוצים במהלך החיים לפרוע את ההלוואה לפני הזמן. מתמטיקאי בשם שפיצר פיתח טבלה בה מפורט בכל תשלום איזה אחוז מהתשלום הוא לקרן ואיזה אחוז הוא לריבית. מקובל היום שההחזר יהיה לפי טבלת שפיצר, זה הכי כדאי למלווה. חשוב לשים לב שאכן התשלום הוא לפי שפיצר, כי אחרת הבנק עלול ראשית לכסות את הריבית וכך הוא משאיר את הקרן במלואה להרבה זמן, וזה ממש לא האינטרס של לוקח ההלוואה.
נקודת יציאה:
נקודות זמן בהלוואה בהן ניתן להחזיר את יתרת ההלוואה ללא תשלום "קנס". הלוואה עם ריבית משתנה כל 5 שנים לא ניתן לפרוע לרוב באמצע הדרך, ואם אתעקש על כך אדרש לשלם פיצוי לבנק על הפרת ההסכם בנינו.
ריבית הבנק:
ריבית שהבנק מפרסם מפעם לפעם והיא הריבית הקובעת לבנק. כל שאר הריביות הן בעצם מתייחסות לריבית הבנק, כלומר אם ריבית הבנק היא 4% ואני קיבלתי 3.5%, המשמעות בעצם היא שקיבלתי את ריבית הבנק מינוס 0.5%. בפעם הבאה שיצמידו לריבית הבנק אשמור על אותה הנחה, אך הריבית תשתנה בהתאם לריבית העדכנית.
ערך הבית:
ערך הבית הוא הערך המוערך על ידי שמאי. חשוב להבין שזה אינו ערך העסקה. אם הבית נמכר בהנחה משמעותית (למשל במקרה של מחיר למשתכן), ערך הבית להלוואה יהיה לפי הערכת שמאי. מדוע זה חשוב? הבנק מאשר הלוואה עד 70% מערך הבית, וכך למשל קונים של דירה במחיר למשתכן יכולים לקחת הלוואה על סכום הגדול מ 70% מהסכום שהם משלמים, וכך נדרשים לפחות הון עצמי. מצד שני אם הערכת השמאי נמוכה מהמחיר שסוכם במכירה, הבנק יאשר הלוואה בערך פחות מ 70% מהעסקה.
Comentários