המדריך לבחירת משכנתא

החלטנו לקחת משכנתא, נהדר. מה עכשיו?

(אני מאוד ממליץ לקרוא ראשית את הפוסט "המדריך למשכנתא פרק 1 - מושגים", הוא מסביר את המושגים בהם אני משתמש פה).

ראשית, מה פירוש הפעולה של לקיחת משכנתא:

במשכנתא, נותן ההלוואה מבקש מוצר בר קיימה (מוצר פיזי) כערבון שאנחנו נשלם את ההלוואה. כשמדברים בארץ על משכנתא מתכוונים (לרוב) למשכון (זו הפעולה) של בית. ניתן למשכן גם רכב למשל. בארה"ב יש חנויות מישכון שבהן מקבלים כל דבר בעל ערך.

מי נותן משכנתא בישראל?

לרוב משכנתא ניתנת בבנקים, אך חשוב להבין שניתן לקחת משכנתאות גם מחברות פרטיות, לרוב מדובר בחברות ביטוח וחברות אשראי. הרוב המוחלט של ההלוואות ניתן בארץ ע"י הבנקים.

האם אני יכול להתווכח על תנאי המשכנתא?

חד משמעית התשובה היא כן! מדובר אצל רוב הציבור בעסקה הגדולה בחיים, חשוב להשקיע זמן ומאמץ כדי למצוא את העסקה הטובה ביותר.

ניתן לעשות שיח הדומה לשוק בין הבנקים, לקבל הצעה, ללכת לבנק אחר ולבקש הצעה יותר טובה וכו' עד שמגיעים להצעה הטובה ביותר. משא ומתן טוב יכול לחסוך מאות ואף אלפי שקלים בחודש.

מכיוון שמדובר בנושא כל כך חשוב מחד, ושאיננו מבינים בו כמעט כלל מאידך, אני מאוד ממליץ לקבל ליווי של עורך דין המתמחה בנדל"ן שילווה אתכם במשא ומתן עם הבנקים. הבנקים לא אוהבים זאת (מעניין למה..) אך זו זכותכם וזה חשוב.

האם ההצעה הזולה ביותר היא הכי כדאית?

ממש לא! ההצעות הזולות ביותר פעמים רבות הן הצעות הצמודות באחוז גבוהה של ההלוואה למדד. המדד הוא נתון עצמאי שנשלט על ידי כלכלת שוק ואין לממשלה או לבנק ישראל השפעה עליו. אחרי שנים רבות שהמדד היה מאוד נמוך, לאחרונה למשל הוא קפץ לגובה של 4% בשנה. בסוף שנות השמונים המדד הגיע לרמות של מעל 400% בשנה.

אמנם הלוואה צמודת מדד מפתה מאוד, אך צריך לזכור שזו הלוואה שיכולה בקלות לטפס לגובה אחוזים רב מאוד ולטפס תוך חודשים ספורים במאות שקלים ואף יותר לחודש.

מצד שני הלוואה שאינה צמודה לכלום, היא בטוחה מאוד, אך יקרה מאוד. לכן השילוב, בו חלק הוא בלתי צמוד לכלום, חלק מצד לפריים שמושפע מהמדד אך נישלט ע"י רגולטור וחלק קטן ככל הניתן צמוד לנתון שאין עליו שום שליטה לאיש.

התמהיל (השילוב) הנכון הוא כמובן שילוב של מרבית או כל האופציות, כאשר חשוב לשים לב שמשילוב תואם את היכולות שלכם בטווח הקרוב, אח לא פחות חשוב מזה גם בטווח הארוך. שוב נכנס לתמונה ייעוץ מעורך דין. ראו כמה חשובה התייעצות עם עורך דין (ולא, אני לא עורך דין ולא קשור לכזה).

האם חשוב מה מחזירים קודם, קרן או ריבית?

ישנם שני מצבים להלוואה, הראשון הוא כשמחזירים את כל ההלוואה לפי התכנון המקורי, והשני שבוחרים לאורך הדרך לפרוע את ההלוואה או חלק ממנה.

במקרה הראשון יש השפעה, במיוחד אם הריביות השתנו משמעותית לאורך הדרך, אבל ההשפעה יחסית מתונה.

אם מחליטים לפרוע חלק מההלוואה לאורך הדרך, יש משמעות גדולה אם עד עכשיו שילמנו רק ריבית, ואז הקרן (ההלוואה עצמה) לא שולמה כלל וצריך להחזיר הכל, או ששילמנו גם חלק מההלוואה ואז הקרן ירדה וצריך להחזיר פחות.

מתמטיקאי חשוב וידוע בשם שפיצר יצר לוח החזרים אופטימלי, בו מוגדר מכל תשלום איזה אחוז מהתשלום הוא קרן ואיזה אחוז מהתשלום הוא ריבית.

חשוב מאוד לוודא שההחזרים הם עפ"י לוח שפיצר. רוב הבנקים עובדים לפי לוח זה, אך חשוב לוודא זאת לפני שחותמים על ההלוואה.

מתי מתחילים להחזיר וכמה?

החזר המשכנתא מתחיל מיד אחרי התשלום של הבנק. אם לקחנו חלק מהמשכנתא, כלומר אישרו לכם 1,000,000 ש"ח ועכשיו לקחתם רק 100,000 ש"ח (קורה למשל בבנייה של בית או שיפוץ), אז כרגע אני משלם רק על מה שלקחתי. כשאקח את השאר אשלם עליו.

מדד תשומות הבניה - מה זה ולמה הוא מלחיץ?

מדד תשומות הבנייה הוא המדד שמראה את עליית המחירים בתחום הבנייה. הבעיה עם המדד היא שהוא עולה בישראל בקצב גבוהה בהרבה מהמדד הרגיל, וברוב הפרויקטים הוא מוצמד גל לערך הקרקע, כלומר מלוא מחיר הבית, מה שמעלה באופן משמעותי את המחיר.

בשנת 2021 מדד תשומות הבנייה עלה בסך הכל במעל 5%, בעוד שמדד המחירים עלה ב 0.3%. כלומר דירה שעלתה בתחילת 2021 1,700,000 ש"ח ומחירה הוצמד (כמקובל) למדד תשומות הבנייה התווסף לה למחיר בסוף השנה 90,100 ש"ח, שזה המון כסף!

הטענה היום, ובעיני היא מובנת מאילה, שאין שום הצדקה להצמיד את מחיר הקרקע למדד זה, אלה מקסימום למדד המחירים לצרכן. זה סעיף שבמשא ומתן נכון של עורך דין יכול לחסוך לכם המון כסף.

ביטוח דירה

הבנק דורש לביטחון של המשכנתא ביטוח דירה. הבנק כמובן מבטיח את עצמו. מה המשמעות? אם לקחתם למשל הלוואה של 1.2 מיליון ש"ח, לבית בערך של 1.7 מיליון ש"ח, הבנק ידרוש ביטוח דירה של עלות בניית הבית מחדש, שזה יהיה משהו כמו 750,000 ש"ח. אם חלילה קורה מקרה של הרס לבית, הביטוח יממן בנייה של הבית. עם הרס הבית ההרוס, פינוי שלו, אישורי בנייה ובנייה מחדש ייקח משהו כמו 5 שנים לפחות. לכם אין כלום.

אם אתם עושים ביטוח פרטי, אתם יכולים לבטח את הבית לפי ארכו האמיתי וכן את התכולה שלו (שלא מבוטחת בבנק). אני מאוד ממליץ להוסיף סעיף של נזקי טרור, אשר מחזיר גם אם הגורם מוגדר כמעשה טרור. כך למשל נפגעי שריפות מגל השריפות ב 2016 שהשריפה שפגעה בהם הוגדר שהייתה הצתה על רקע לאומני (כלומר אירוע טרור) לא קיבלו החזר מהביטוח. מאז הוכנס סעיף הטרור והיום ניתן לקבל החזר גם אם זה על רקע של אירוע טרור. כברירת מחדל סעיף זה לא מוסף וחשוב להוסיף אותו.

ביטוח חיים

גם פה הבנק מבטח את עצמו, כלומר הביטוח מכסה את גובה ההלוואה בלבד. ככל שההלוואה יורדת, יורד גם הביטוח. מצד אחד זה נראה נוח, כי התשלום יורד עם הזמן. מצד שני הביטוח הוא רק עבור הבנק. עם השנים אנחנו לא הופכים לצעירים יותר, ומצבנו הבריאותי עלול להשתנות לרעה. לכן מומלץ לעשות ביטוח חיים ריאלי על גובה ההלוואה לפחות ובחברת ביטוח פרטית. אם חלילה קורה מקרה ביטוח, הבנק מקבל את חלקו, והשאר נשאר ליורשים. זה הבטחון הכלכלי של היורשים שלנו.